2020-2022年，通州乡镇板块共计成交18宗涉宅地块，土地面积约111万方，成交总金额约214亿元。

据「新知南通研究院」最新航拍实探，上述18宗地块，5宗已完成首批交付，8宗已开工未交付，5宗未开工，开工率约72%。

(资料图片仅供参考)

01

就拿地时间来看，5宗未开工地块，有4宗拿地时间已超一年，其中平潮R2021-019地块拿地至今已超22个月。

就区域分布来看，5宗未开工地块，有3宗位于平潮，另外先锋和石港各有1宗。

不过，8宗已开工未交付地块中，有2宗目前疑似处于停工状态，一是位于平潮的璟宸府，一是位于西亭的中梁港龙珑禧台。

就拿地房企来看，品牌房企共计拿地9宗，已交付2宗，已开工未交付7宗，开工率100%。

本土民企共计拿地4宗，已交付2宗，已开工未交付1宗，未开工1宗，开工率约75%。

本土城投共计拿地5宗，目前1宗已交付，即位于兴仁的观江海，剩余4宗均未开工，开工率为20%。

02

上述5宗未开工地块，共计土地面积约25万方，成交金额约31亿元。

其中，本土城投南通神辉置业和南通沪通置业各有2宗，另一宗石港R2021-031地块，为本土民企联合拿地。

股权穿透显示，南通神辉置业由南通融通控股集团100%控股，而南通融通控股集团由南通市通州区人民政府100%控股。

南通沪通置业则是由南通融通控股集团和南通沿海开发集团联合控股。

值得一提的是，过去三年，南通神辉置业在通州城区也拿了7宗地块，耗资约62亿元。

也就是说，南通神辉置业斥资77亿元摘牌的9宗地块（包含1宗联合拿地），目前均未开工，其中6宗拿地时间已超一年。

03

关于两宗疑似停工地块，先来看平潮的璟宸府。

该项目拿地时间为2020年11月，拿地房企为龙湖，土地面积约5.38万方，拿地金额约10.22亿元。

按照拿地时间推算，璟宸府大致应在今年交付。毕竟，在它后一个月拿地的兴仁观江海项目，已于今年3月完成了首批交付。

但实际情况是，目前售楼处和工地疑似都处于停滞状态，而且这已不是璟宸府第一次被曝“停工封盘”。

△璟宸府售楼处、工地近期实拍

根据最新工地航拍图，项目还处于主体施工状态，进度明显慢了一大截。

△璟宸府工地近期实拍

究其原因，一方面，近两年通州乡镇板块房地产市场降温明显，各大楼盘去化都很艰难。

而璟宸府偏偏是在市场高点拿地，市场下行期开盘，楼面价高达10005元/㎡，降价利润缩水，不降价只能封盘，更甚者，现在降价也无人买单。

另一方面，璟宸府是由龙湖和弘阳两家房企合作开发，弘阳深陷资金困局多时，龙湖无疑会被拖累。

同板块的弘阳大唐时光峯汇，虽然好不容易在今年3月终于完成了首批交付，但此前也是频频陷入停工、拖欠工程款、拖欠多方合作款、延期交付等负面舆论。

04

再来说说更离谱的中梁港龙珑禧台。

该项目拿地时间为2021年2月，拿地总价约3.83亿元，成交地价10740元/㎡，楼面价6713元/㎡，溢价率高达175%。

然而，高调拿地之后就陷入了“开盘难”境地，多次吹风“首开来袭”，多次“入市失败”。

再然后就彻底摆烂，从去年3月被曝“停工封盘”至今，无任何动静。

△中梁港龙珑禧台售楼处近期实拍

如果该项目尚未开工，或许还能走“退地”这条路，但现状是部分楼栋出地面1-2层，孤零零立在那里，进退两难。

△中梁港龙珑禧台工地近期实拍

中梁港龙珑禧台陷入此番局面的原因，市场大环境是一方面，更关键的还是开发商盲目激进拿地。

按照拿地楼面价估算，新房价格应在1.3万/㎡左右，即便是两年前市场热度较高时，西亭一个乡镇板块，也很难支撑如此房价。

两家合作房企，中梁违约爆雷，港龙债务压顶。尤其中梁，为了做大规模冲击“千亿”，在高杠杆下蒙眼狂奔，如今落得一地鸡毛。

其实，不仅中梁、弘阳、龙湖这些项目陷入“停工风波”，通州乡镇板块其他楼盘也面临着“卖不动”的问题。

以平潮板块为例，在售盘＋待入市地块多达7个，且拿地楼面价普遍较高，去化压力之大可想而知。

停工、封盘、入市难、卖不动……通州乡镇板块的这些“高价地”最终命运如何？笔者将持续关注。